Эксперты, опрошенные изданиями «Ведомости» и «Известия», делятся своим мнением относительно решения ЦБ сделать выгодной выдачу ипотеки не от застройщика в 2023 году. Согласно заявлению регулятора, начиная с 1 мая, будут повышены надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки, заключенные по договорам долевого участия, а также введена надбавка для кредитов, выдаваемых под залог жилой недвижимости. Эксперты анализируют, как это решение повлияет на застройщиков и в целом на ипотечный рынок в России.
Действия Центрального банка в отношении доступной ипотеки.
Центральный Банк России сообщил о двух причинах жесткой регулирования ипотечного рынка. Во-первых, по мнению регулятора, распространение совместных программ банков и застройщиков, где заемщику предлагают оформить ипотеку по низкой ставке, но за счет завышения стоимости жилья на 20-30%, привело к увеличению разрыва в ценах между первичным и вторичным рынками. В свою очередь, это привело к подорожанию жилья на первичном рынке.
Во-вторых, Центробанк выразил обеспокоенность ухудшением стандартов кредитования. Согласно данным регулятора, доля ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% выросла до 44% в IV квартале 2022 года (с 36% в III квартале). Это означает, что большая часть дохода заемщика идет на погашение задолженностей в разных банковских и других кредитных организациях. Кроме того, на первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.
Последствия для всех участников рынка?
Эксперты сообщают, что рынок жилой недвижимости находится в периоде повышенной активности, и Центральный банк России предпринимает шаги для снижения этой активности. Директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов утверждает, что принимаемые меры временные и будут корректироваться в зависимости от ситуации на рынке. Он прогнозирует, что к 2023 году ипотека будет предоставляться в основном на стандартных условиях, что может снизить спрос на заемщиков и снизить отраслевые риски как для банков, так и для застройщиков.
Согласно мнению Макаренко, более строгие требования к заемщикам должны снизить долю рискованных займов, а обслуживание других клиентов станет более предсказуемым. Это может привести к незначительному снижению процентных ставок по ипотеке и уменьшению числа квартир, находящихся в подвешенном состоянии или под арестом. Однако замдиректор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная ожидает замедление темпов роста ипотечного портфеля по сравнению с предыдущим годом. Учитывая неблагоприятные показатели на рынке, она сомневается, что Центральный банк значительно смягчит макропруденциальную политику в течение 2023 года.
Согласно старшему преподавателю РАНХиГС Кириллу Сиволапову, принятые меры приведут к замедлению роста ипотечного рынка, но это снижение скорее всего будет затрагивать сделки с высоким уровнем риска. Он не уверен в том, насколько значительным будет это замедление.
По данным издания «Ведомости», публичные девелоперы России, включая ПИК, «Эталон», «Самолет» и ЛСР, составляют более 70% всех заключенных контрактов по ипотечным кредитам. Хотя доля покупок по субсидированным программам в 2022 году составила около 15% от общего объема продаж по ипотеке, они продолжали поддерживать спрос, но не были основным фактором для рынка. Это отметила Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».
Из-за социальной значимости ипотеки, девелоперы не ожидают значительного падения спроса на этот вид кредитования. Это подтвердил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Хотя ужесточения, введенные Центральным банком, сдержанные и не должны серьезно повлиять на количество выдач, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов считает, что они будут иметь некоторый ограничительный эффект.
Дмитрий Веселков из «Метриума» считает, что вряд ли девелоперы полностью откажутся от собственных ипотечных программ. Вероятно, компаниям придется частично пожертвовать маржинальностью и компенсировать банкам дополнительные расходы.
Кроме того, застройщики уже рассматривают альтернативные маркетинговые инструменты, такие как траншевая ипотека, которая не приводит к увеличению итоговой стоимости кредита и поэтому не является рискованной. Девелоперы также предлагают программы рассрочки, включая беспроцентную. В свете ограничений, введенных ЦБ, в отрасли могут разработать новые маркетинговые программы, предполагает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.